정부에서 발표한 2026년 세제개편안으로 인해 주택 소유자들의 세금 계산법에 큰 변화가 생겼습니다.
특히 1주택자라 할지라도 실거주 여부와 주택 가액에 따라 종합부동산세와 양도소득세 부담이 완전히 달라집니다. 내 집을 소유하고 있거나 향후 매매 계획이 있다면 반드시 확인해야 할 핵심 변화 포인트를 정리해 드립니다.
- 종합부동산세, 주택 수에서 가액 중심 개편
이번 종부세 개편의 가장 큰 핵심은 주택 수 중심의 과세 체계에서 주택 가액과 실거주 중심으로의 전환입니다.
실거주 1세대 1주택자 기본공제 확대
실제 거주하는 1세대 1주택자의 종부세 기본공제 기준이 공시가격 14억 원(시가 기준 약 20억 원 수준)으로 상향 조정됩니다.이에 따라 시가 20억 원 이하의 주택에 직접 거주하는 1주택자는 종부세 과세 대상에서 제외됩니다.
비거주 1주택자 및 초고가 주택 과세
주택을 1채만 보유했더라도 본인이 실제 거주하지 않고 전세를 주거나 비워둔 경우에는 기본공제 혜택이 축소 적용될 예정입니다.또한 시가 30억 원을 초과하는 고가 주택은 1주택자라 하더라도 주택 가액 구간에 따라 세율이 조정되어 세 부담이 늘어날 수 있습니다.
- 양도소득세 장기보유특별공제 개편
양도소득세 절세의 핵심이었던 장기보유특별공제(장특공제) 방식도 보유기간 중심에서 실거주기간 중심으로 개편됩니다.
거주기간 비중 확대
기존에는 보유기간 40%, 거주기간 40%를합산하여 최대 80%의 공제율을 적용받았습니다.그러나 개편안에 따라 2028년부터는 보유기간에 따른 공제율이 대폭 감소하고 거주기간 공제 비중이 늘어나며, 2029년부터는 실제 거주한 기간에 대해서만 공제가 적용됩니다.
공제한도 신설 및 기본공제 확대
양도차익이 발생하는 고가 주택에 대해 장기보유특별공제 한도가 새롭게 도입됩니다.단, 한 집에 10년 이상 장기 거주한 1주택자(양도가액 30억 원 이하)의 경우 양도소득세 기본공제가 기존 250만 원에서 최대 2,500만 원까지 대폭 확대됩니다.
- 일시적 2주택 처분기한 단축
상급지로 갈아타기를 준비 중인 1주택자가 주목해야 할 부분입니다.
조정대상지역 처분기한 변화
기존 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 위치한 일시적 2주택자의 경우, 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 기존 주택 처분기한이 기존 3년에서 2년으로 단축됩니다.
단, 둘 중 어느 한 곳이라도 비조정대상지역에 해당한다면 기존의 3년 처분기한 규정이 그대로 유지됩니다.
이번 2026 세제개편안은 거주 목적의 1주택자에 대한 보호를 강화하는 한편, 비거주 주택 및 고가 주택에 대한 과세를 합리화하는 방향에 중점을 두고 있습니다. 주택을 보유 중이거나 매도를 검토하고 있다면 변경되는 시행 시기와 본인의 실제 거주 요건을 정확히 체크하여 세금 계획을 수립해야 합니다.
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