“집이 한 채뿐인데, 앞으로 세금을 더 내야 하나요?”
같은 아파트를 10년 동안 보유했더라도 직접 거주한 사람과 전세를 놓은 사람의 세금은 달라질 수 있습니다.
집을 팔 때도 마찬가지입니다. 10년 보유했다는 사실만으로 양도소득세가 모두 면제되는 것은 아닙니다. 실제 거주기간, 주택 가격, 취득 당시 규제지역 여부, 매도 시점까지 확인해야 합니다.
특히 이번 세제개편안은 1주택자 양도세와 종부세를 판단할 때 실제 거주 여부가 더욱 중요해지는 방향으로 설계됐습니다.
그런데 여기서 주의해야 할 사실이 있습니다.
2026년 8월 발표된 세제개편안과 9월 1일 수정 정부안의 내용이 다릅니다. 처음 발표된 숫자만 믿고 집을 팔거나 임대차계약을 변경하면 잘못된 판단을 할 수 있습니다.
이번 글에서는 다음 질문에 답하겠습니다.
- 집 한 채를 보유한 사람은 종부세를 얼마나 내게 될까?
- 공시가격 12억 원과 14억 원은 어떤 차이가 있을까?
- 10년 보유와 10년 실거주는 양도세에서 얼마나 다를까?
- 2027년·2028년·2029년 중 언제 집을 파느냐가 중요할까?
- 새집을 먼저 사서 일시적 2주택자가 됐다면 언제까지 기존 집을 팔아야 할까?
복잡한 세법을 외우기보다 내 집에 해당하는 조건을 찾는 것부터 시작해 보겠습니다.
기준일: 2026년 10월 20일. 현재 적용되는 법령과 2026년 9월 1일 정부가 확정한 세법 개정안을 구분했습니다. 국회 심사 중인 내용은 시행이 확정된 법률로 취급하지 않습니다.
1. 집 한 채인데 세금이 달라지는 이유
주택 관련 세금은 크게 세 가지 시점에서 발생합니다.
| 구분 | 언제 발생하나요? | 가장 중요한 확인 사항 |
|---|---|---|
| 취득세 | 집을 살 때 | 취득가격, 주택 수, 규제지역, 취득일 |
| 재산세·종부세 | 집을 보유할 때 | 공시가격, 과세기준일, 주택 수, 공제·세액공제 |
| 양도소득세 | 집을 팔 때 | 양도가액, 취득가액, 보유·거주기간, 비과세 요건 |
이 글에서 집중할 부분은 종합부동산세와 양도소득세입니다.
두 세금은 비슷해 보여도 판단 기준이 다릅니다.
종부세는 일정 기준을 초과하는 주택 보유에 대해 부과되는 세금입니다. 반면 양도세는 주택을 처분하면서 발생한 과세대상 양도차익을 기준으로 계산합니다.
따라서 종부세가 나오지 않는 집이라도 매도 시 양도세가 발생할 수 있고, 반대로 고가주택을 보유해 종부세 대상이더라도 양도 시 적용되는 비과세·공제 요건은 별도로 판단해야 합니다.
집값 하나만 보고 두 세금을 동시에 판단하면 안 되는 이유입니다.
2. 종부세 기본공제 12억 원과 14억 원, 무엇이 달라질까?
먼저 종부세에서 가장 많이 혼동하는 숫자부터 보겠습니다.
현재 일반적인 1세대 1주택자의 주택분 종부세 기본공제는 공시가격 12억 원입니다.
2026년 9월 1일 수정 정부안에서는 다음과 같은 방향을 제시했습니다.
| 구분 | 현행 제도 | 9월 수정 정부안 |
|---|---|---|
| 실제 거주하는 1세대 1주택자 | 12억 원 | 14억 원으로 상향 추진 |
| 실제 거주하지 않는 1세대 1주택자 | 12억 원 | 12억 원 유지 |
| 세 부담 상한 | 현행 150% | 150% 유지 |
여기서 중요한 변화는 비거주 1주택자의 기본공제를 9억 원으로 낮추려던 최초 발표안이 수정됐다는 점입니다.
8월 발표자료를 바탕으로 작성된 오래된 글에는 여전히 비거주 1주택자의 공제가 9억 원으로 줄어든다고 설명하는 경우가 있습니다.
하지만 9월 수정 정부안에서는 12억 원을 유지하는 방향으로 바뀌었습니다.
사례 ① 공시가격 11억 원인 아파트
일반적인 1세대 1주택자로서 다른 과세대상 주택이 없고 공시가격이 11억 원이라면, 현행 12억 원 기본공제보다 낮습니다.
이 경우 해당 주택만으로는 주택분 종부세 과세 대상이 되지 않습니다.
재산세는 별도로 부과될 수 있습니다.
사례 ② 공시가격 13억 원인 아파트에 직접 거주하는 사람
현행 기본공제 12억 원을 기준으로 보면 공제금액을 초과합니다.
하지만 정부안대로 실거주 1주택자 기본공제가 14억 원으로 상향된다면 공제금액 아래에 들어갈 수 있습니다.
따라서 이 사람은 새 공제가 실제로 시행되는지가 중요합니다.
다만 공시가격 13억 원이라고 해서 종부세가 단순히 1억 원에 세율을 곱해 계산되는 것은 아닙니다. 공정시장가액비율과 세율, 세액공제 등이 추가로 적용됩니다.
사례 ③ 공시가격 13억 원인 아파트를 전세 준 사람
이 경우는 실거주 여부가 쟁점입니다.
9월 수정 정부안에서는 비거주 1주택자의 기본공제를 현행 12억 원으로 유지하는 방향입니다.
따라서 공시가격 13억 원인 비거주 주택은 실거주 주택과 비교할 때 종부세 부담에 차이가 생길 수 있습니다.
다만 실제 세액은 주택 소유 형태, 과세기준일, 공시가격, 공제·감면 요건에 따라 달라집니다.
사례 ④ 공시가격 16억 원인 아파트
공시가격이 14억 원을 넘는 고가주택은 실거주자라도 종부세를 검토해야 합니다.
정부안이 시행되더라도 기본공제를 초과하는 부분이 존재하기 때문입니다.
또한 고가주택에 대한 세율과 세액 계산 구조가 바뀔 수 있으므로 단순히 기본공제 2억 원 증가만으로 최종 절세액을 계산할 수는 없습니다.
종부세를 확인할 때는 시세보다 공시가격을 먼저 보세요.
부동산 앱에서 보이는 매매 호가와 종부세 계산에 사용되는 공시가격은 다릅니다.
공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다.
3. 종부세는 언제 기준으로 계산할까?
종부세를 이해하려면 6월 1일을 알아야 합니다.
일반적으로 주택분 종부세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 하여 주택 소유 현황 등을 판단합니다.
예를 들어 6월 1일 현재 주택 소유자라면 그해 종부세 판단 대상이 될 수 있습니다.
다만 실제 세금은 과세기준일의 소유관계와 법정 요건에 따라 판단하며, 단순히 잔금을 언제 지급했는지만으로 모든 사례를 결론 낼 수는 없습니다.
종부세 고지와 납부는 통상 12월에 이루어집니다.
따라서 올해 종부세를 확인하려는 사람이라면 다음 세 가지를 먼저 확인해야 합니다.
- 6월 1일 현재 주택 소유 현황
- 해당 연도의 주택 공시가격
- 해당 연도에 실제 적용되는 법률과 공제·세액공제 요건
특히 정부안이 발표됐다고 해서 이미 확정된 과세기준일에 소급 적용된다고 생각해서는 안 됩니다.
4. 양도세는 10년 보유보다 10년 거주가 중요해질까?
집을 팔 계획이 있는 사람에게 더 큰 관심사는 양도소득세입니다.
현재 일정 요건을 충족하는 고가 1세대 1주택의 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 함께 반영합니다.
일반적인 해당 공제 구조에서는 10년 이상 보유와 10년 이상 거주 요건을 각각 충족할 경우 공제율이 합계 최대 80%까지 올라갈 수 있습니다.
그런데 2026년 정부안은 이를 실제 거주기간 중심으로 개편하는 방향을 제시했습니다.
| 양도 시기 | 정부안의 공제율 구조 | 최대 공제율 |
|---|---|---|
| 2027년 | 보유 연 4% + 거주 연 4% | 80% |
| 2028년 | 보유 연 2% + 거주 연 6% | 80% |
| 2029년 이후 | 거주 연 8% 중심 | 80% |
위 표는 정부가 제안한 개편 구조이며, 아직 최종 시행 법률이 확정됐다는 의미는 아닙니다.
또한 정부안에는 장기보유특별공제의 금액 한도를 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원으로 설정하는 방안도 포함됐습니다.
공제율과 공제금액 한도는 서로 다른 개념입니다.
공제율이 높더라도 공제 가능한 금액에 상한이 생기면 실제 과세표준에 영향을 줄 수 있습니다.
사례로 비교해 보겠습니다
두 사람이 각각 10년 동안 주택을 보유했다고 가정하겠습니다.
A씨: 10년 보유, 10년 실거주
A씨는 주택을 취득한 뒤 계속 직접 거주했습니다.
B씨: 10년 보유, 실거주 2년
B씨는 2년 거주한 뒤 나머지 기간은 다른 사람에게 임대했습니다.
2027년과 2028년 정부안의 연간 공제율을 단순 적용하면 다음과 같은 차이가 생깁니다.
| 구분 | A씨 | B씨 |
|---|---|---|
| 보유기간 | 10년 | 10년 |
| 거주기간 | 10년 | 2년 |
| 2027년 공제율 구조상 단순 계산 | 80% | 48% |
| 2028년 공제율 구조상 단순 계산 | 80% | 32% |
2029년 이후에는 거주기간 중심 구조가 제안되어 있어, 실거주기간이 짧은 사람에게 불리해질 수 있습니다.
주의: 위 수치는 개편 방향을 이해하기 위한 단순 비교입니다. 실제 장기보유특별공제 적용 여부와 공제율은 양도 시점의 법령, 비과세 요건, 주택 가격, 거주기간 산정방법, 경과규정 등에 따라 달라집니다.
특히 보유기간만 길고 실제 거주기간이 짧은 사람이라면 향후 제도 변화가 세금에 미칠 영향을 확인할 필요가 있습니다.
5. 12억 원 이하 집을 팔면 양도세가 무조건 없을까?
아닙니다.
현행 1세대 1주택 비과세 제도에서는 일반적으로 양도 당시 실지거래가액 12억 원이 중요한 기준입니다.
하지만 집을 12억 원 이하에 판다는 이유만으로 자동 비과세가 되는 것은 아닙니다.
다음 요건을 함께 검토해야 합니다.
- 세대 기준으로 1주택에 해당하는지
- 필요한 보유기간을 충족했는지
- 취득 당시 조정대상지역 여부에 따른 거주요건이 있는지
- 일시적 2주택 등 별도 특례가 적용되는지
- 주택의 취득·양도 시점에 적용되는 경과규정이 있는지
예를 들어 8억 원에 취득한 집을 11억 원에 팔더라도 비과세 요건을 충족하지 못하면 과세 문제가 발생할 수 있습니다.
반대로 15억 원에 매도하는 고가주택이라도 비과세 요건을 충족한다면 전체 양도차익이 과세되는 것은 아닙니다.
12억 원을 초과하는 고가주택은 관련 계산식에 따라 과세대상 양도차익을 구분합니다.
따라서 매도가격만 보고 “세금 0원” 또는 “전체 차익에 세금 부과”라고 판단하면 안 됩니다.
6. 양도차익 3억 원이라면 세금도 3억 원을 기준으로 계산할까?
양도소득세는 일반적으로 다음 순서로 계산합니다.
양도가액 – 취득가액 – 필요경비 = 양도차익
그다음 적용 가능한 비과세 규정, 장기보유특별공제, 양도소득 기본공제 등을 검토해 과세표준을 계산합니다.
예를 들어 다음과 같은 주택 거래를 가정해 보겠습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 주택 취득가액 | 7억 원 |
| 주택 양도가액 | 10억 원 |
| 인정되는 필요경비 | 2,000만 원 |
| 단순 양도차익 | 2억 8,000만 원 |
이때 2억 8,000만 원이 발생했다고 해서 무조건 그 금액에 세율을 곱하는 것은 아닙니다.
먼저 해당 거래가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지 확인해야 합니다.
비과세 대상이라면 세금 계산 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
비과세 대상이 아니라면 장기보유특별공제와 기본공제 등 적용 여부를 검토해야 합니다.
여기서 필요경비도 중요합니다.
취득세, 법무사 비용, 중개보수, 일정한 자본적 지출 등은 법정 요건과 증빙에 따라 필요경비로 인정될 수 있습니다.
반면 일반적인 생활 수선비처럼 필요경비로 인정되지 않는 지출도 있습니다.
집을 팔 계획이라면 매매계약서뿐 아니라 취득·개량 관련 증빙을 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.
7. 10년 이상 실거주했다면 양도소득 기본공제가 커질까?
정부안에는 장기 실거주 1주택자에게 추가 혜택을 주는 내용도 있습니다.
일정 요건을 충족하는 1세대 1주택자가 10년 이상 거주하고 양도가액이 30억 원 이하인 주택을 양도하는 경우, 양도소득 기본공제를 기존 연 250만 원에서 연 2,500만 원으로 확대하는 방안입니다.
예를 들어 과세표준 계산 전 기본공제 대상 금액이 커진다면 최종 세금 부담이 줄어들 수 있습니다.
다만 여기서 자주 생기는 오해가 있습니다.
2,500만 원을 세금에서 직접 빼준다는 뜻은 아닙니다.
기본공제는 세액공제와 다릅니다.
과세표준 계산에 반영되는 금액이므로 실제 절세액은 해당 납세자의 과세표준과 적용 세율 등에 따라 달라집니다.
또한 장기 거주기간과 양도가액 등 법정 요건을 모두 충족해야 합니다.
새 혜택이 실제로 적용되는지는 최종 법률과 시행일을 확인해야 합니다.
8. 집을 갈아타는 사람은 일시적 2주택 기한부터 확인하세요
기존 집을 팔기 전에 새집을 먼저 사는 경우가 있습니다.
이때 일정 요건을 충족하면 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있습니다.
하지만 여기서 가장 위험한 실수는 “새집을 사고 3년 안에만 팔면 된다”는 말을 모든 상황에 적용하는 것입니다.
일시적 2주택 특례는 취득세와 양도소득세에서 판단 구조가 다를 수 있고, 취득일과 양도일, 조정대상지역 여부에 따라 적용 규정이 달라질 수 있습니다.
사례 ① 기존 집을 먼저 팔고 새집을 사는 경우
기존 주택의 양도 당시 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지 확인하는 것이 우선입니다.
새집 취득 시점과 기존 집 양도 시점에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 계약·잔금 일정을 함께 검토해야 합니다.
사례 ② 새집을 먼저 사고 기존 집을 나중에 파는 경우
일시적 2주택 특례 적용 가능성을 검토해야 합니다.
특히 다음 날짜를 구분해야 합니다.
- 기존 주택 취득일
- 신규 주택 취득일
- 기존 주택 양도 예정일
- 각 주택의 조정대상지역 해당 여부와 적용 시점
2026년 개편과 관련된 처분기한 단축 여부는 시행령과 경과규정까지 확인해야 하므로, 모든 일시적 2주택자에게 일률적으로 2년 또는 3년이라고 안내할 수 없습니다.
주택을 갈아타려는 사람은 계약 전에 관할 세무서나 세무전문가에게 실제 거래 일정을 기준으로 확인하는 것이 안전합니다.
특히 양도세 비과세와 취득세 중과 배제는 서로 다른 제도라는 점을 기억하세요.
9. 65세 이상 1주택자라면 지방 이주 특례도 살펴보세요
정부안에는 고령자의 수도권 주택 처분과 비수도권 이주를 지원하는 한시적 양도세 감면 방안도 포함됐습니다.
주요 내용은 다음과 같습니다.
- 65세 이상
- 수도권 주택에 5년 이상 계속 거주
- 주택 처분 후 일정 기간 안에 비수도권으로 이주
- 정해진 요건을 충족하면 양도세 일부 감면 추진
정부 최초 발표안에는 2027년 양도분 50%(5억 원 한도), 2028년 양도분 30%(3억 원 한도) 감면 구조가 제시됐습니다.
다만 나이가 65세 이상이라는 이유만으로 자동 감면되는 것은 아닙니다.
거주기간, 이주 시점, 감면 적용기간, 사후관리 및 추징 조건까지 확인해야 합니다.
부모님이 수도권 집을 처분하고 지방으로 이주할 계획이라면, 일반적인 1세대 1주택 비과세 규정과 별도로 검토할 가치가 있습니다.
10. 내 집은 어디에 해당할까? 상황별 판단표
지금까지의 내용을 실제 상황에 대입해 보겠습니다.
| 내 상황 | 우선 확인할 사항 |
|---|---|
| 공시가격 12억 원 이하 1주택 | 종부세 기본공제와 주택 수 |
| 공시가격 12억~14억 원 실거주 1주택 | 14억 원 공제 상향안의 최종 시행 여부 |
| 공시가격 12억~14억 원 비거주 1주택 | 현행 12억 원 공제와 최종 법령 |
| 공시가격 14억 원 초과 고가주택 | 세율, 공정시장가액비율, 세액공제 |
| 10년 이상 보유했지만 실거주기간이 짧음 | 장기보유특별공제 개편 및 경과규정 |
| 10년 이상 직접 거주 | 장기거주 공제와 기본공제 확대 요건 |
| 12억 원 이하에 주택 매도 예정 | 1세대 1주택 비과세 요건 |
| 새집을 먼저 취득한 갈아타기 | 일시적 2주택 특례와 취득·양도일 |
| 65세 이상 지방 이주 예정 | 한시적 감면 요건 및 사후관리 |
이 표는 자신의 상황에서 어떤 규정을 먼저 확인해야 하는지 찾기 위한 안내입니다.
최종 세액은 주택의 취득 이력, 세대 구성, 실제 거주 사실, 법령 시행일 등에 따라 달라집니다.
11. 집을 팔거나 보유하기 전에 준비할 자료 7가지
세무 상담을 받더라도 기본 자료가 없으면 정확한 계산이 어렵습니다.
미리 준비하면 좋은 자료는 다음과 같습니다.
① 주택 취득계약서
실제 취득가액과 취득 시점을 확인하는 자료입니다.
② 주택 매도 예정가격
현재 호가가 아니라 현실적인 예상 거래가격을 기준으로 검토해야 합니다.
③ 등기사항증명서
소유권 취득·이전 내역과 권리관계를 확인할 수 있습니다.
④ 주민등록초본 등 거주기간 확인자료
실제 거주기간과 주민등록 이력을 검토할 때 필요할 수 있습니다. 주민등록 기록만으로 모든 실거주 요건이 자동 인정되는 것은 아닙니다.
⑤ 주택 공시가격
종부세와 재산세 검토에 필요한 기초 자료입니다.
⑥ 취득세·중개보수·자본적 지출 증빙
양도차익 계산 시 필요경비 인정 여부를 검토하는 데 사용됩니다.
⑦ 기존 주택과 신규 주택의 계약·잔금 일정
일시적 2주택 특례와 취득세 판단에 중요합니다.
자료를 모은 뒤 국세청 홈택스에서 제공하는 양도소득세 관련 안내와 계산 서비스를 활용해 보세요.
다만 간편 계산 결과는 입력 조건에 따라 달라질 수 있으므로 고가주택, 일시적 2주택, 특례 적용 사례는 별도 검토가 필요합니다.
12. 1주택자 양도세·종부세 자주 묻는 질문
Q1. 집이 한 채면 종부세를 무조건 안 내나요?
아닙니다. 주택분 종부세는 주택 수뿐 아니라 공시가격과 공제 요건 등에 따라 달라집니다. 고가 1주택자도 종부세 대상이 될 수 있습니다.
Q2. 전세를 주면 무조건 종부세가 크게 늘어나나요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 2026년 9월 수정 정부안에서는 비거주 1주택자의 기본공제를 12억 원으로 유지하는 방향으로 바꿨습니다. 실제 세액은 최종 법률과 개별 조건을 확인해야 합니다.
Q3. 실거주 1주택자의 종부세 기본공제 14억 원은 이미 시행됐나요?
2026년 9월 1일 기준으로는 정부가 확정한 법률 개정안의 내용입니다. 국회 심사를 거쳐 실제 시행 여부와 적용 시점을 확인해야 합니다.
Q4. 집을 10년 보유하면 양도세가 면제되나요?
아닙니다. 장기보유특별공제와 1세대 1주택 비과세는 다른 제도입니다. 보유기간 외에도 실제 거주기간, 주택 수, 양도가액, 취득 당시 규제지역 여부 등을 확인해야 합니다.
Q5. 집을 12억 원 이하에 팔면 무조건 비과세인가요?
아닙니다. 1세대 1주택 비과세의 보유·거주 등 요건을 충족해야 합니다.
Q6. 2028년과 2029년에 팔 때 양도세가 달라질 수 있나요?
정부안에는 장기보유특별공제의 공제율과 공제금액 한도를 단계적으로 바꾸는 내용이 포함되어 있습니다. 다만 실제 적용은 최종 법률과 경과규정에 따라 판단해야 합니다.
Q7. 집을 갈아타면 기존 집은 2년 안에 팔아야 하나요?
모든 사례에 일률적으로 적용할 수 없습니다. 신규 주택 취득일, 기존 주택 양도일, 규제지역 여부, 세목과 경과규정 등을 확인해야 합니다.
Q8. 종부세 계산에 쓰는 집값은 실거래가인가요?
일반적으로 주택분 종부세는 공시가격을 기초로 계산합니다. 매매 호가나 최근 실거래가와 구분해야 합니다.
결론｜집 한 채라도 보유·거주·매도 시점에 따라 결과가 달라집니다
이번 세제개편안에서 1주택자가 기억해야 할 것은 단순히 “세금이 오른다”거나 “세금이 줄어든다”는 이야기가 아닙니다.
같은 집이라도 누가 실제로 거주했는지, 얼마나 오래 보유했는지, 언제 팔 것인지에 따라 세금이 달라질 수 있다는 점입니다.
특히 세 가지를 기억하세요.
첫째, 종부세는 공시가격과 실제 거주 여부를 구분해 살펴봐야 합니다. 비거주 1주택자의 기본공제를 9억 원으로 낮추려던 최초 발표안은 9월 정부안에서 수정됐습니다.
둘째, 양도세는 단순 보유기간만으로 판단하지 마세요. 비과세 요건과 장기보유특별공제, 실제 거주기간을 각각 확인해야 합니다.
셋째, 주택 매도나 갈아타기를 계획한다면 계약 전에 적용 법령과 시행일을 확인해야 합니다. 정부안만 보고 매도 시점을 결정해서는 안 됩니다.
오늘 바로 할 일은 간단합니다.
우리 집의 공시가격을 확인하고, 취득일과 실제 거주기간을 정리한 다음, 매도 계획이 있다면 예상 양도차익을 계산해 보세요.
그 정보가 있어야 세금이 실제로 얼마나 달라질 수 있는지 판단할 수 있습니다.
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※ 이 글은 2026년 10월 20일 기준 현행 세제와 2026년 9월 1일 정부가 확정한 세법 개정안을 구분해 작성했습니다. 정부안은 국회 심사 과정에서 변경될 수 있으며, 실제 시행일과 경과규정에 따라 적용 결과가 달라질 수 있습니다. 양도소득세·종합부동산세는 주택 취득·양도 이력, 세대 구성, 실제 거주 여부, 공시가격, 특례 요건에 따라 달라지므로 부동산 계약이나 신고 전 최신 법령과 국세청 안내를 확인하시기 바랍니다.